U svakodnevnom pravnom prometu koji se dešava u našem okruženju termin kupoprodaja je nešto što se neizostavno dešava među fizičkim i građansko-pravnim licima. Najčešća obligacija koja se zaključuje između obligatornih strana su kupoprodajni ugovori. Međutim, u javnosti malo građana zna da je kupoprodaja na jedan dosta jasan i precizan način uređena posebnim zakonskim propisom, a to je Zakon o obligacionim odnosima. Zakonom o obligacionim odnosima su jasno definisani određeni parametri i uzusi koji se moraju primjenjivati prilikom zaključenja jednog ovakvog pravnog posla. U zavisnosti od predmeta kupoprodaje da li se radi o pokretnim ili nepokretnim stvarima, da li se radi o stvarima u pravnom prometu ili stvarima van pravnog prometa, zakon propisuje posebne uslove.
Ugovorom o prodaji shodno navedenom zakonu prodavac se obavezuje da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo raspolaganja odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cijenu. Iz ove definicije se jasno naslućuje da dva osnovna elemanta bez kojih se ugovor o kuporprodaji ne može zaključiti je predmet kupoprodaje i ugovorena cijena. Bilo da fali jedan element ili da fali drugi element ovaj pravni posao se ne može zaključiti. Kada govorimo o određenim pravilima odnosno obavezama i pravima kako prodavca tako i kupca, ova 2 elementa kao ocjena uspostavljanja pravila su neminovna. Ugovorom o kuproprodaji prodavac se obavezuje da na kupca prenese svojinu – pravo upravljanja, raspolaganja, plodouživanja prodate stvari a kupac se obavezuje da mu za preneseno pravo isplati ugovorenu cijenu. Zakon o obligacionim odnosima posebnu pažnju posvećuje kupoprodaju nepokretnih stvari. Tako zakon propisuje da prilikom zaključenja ugovora nepokretnih stvari koje su stavljene u pravnim promet u okviru redovnog poslovanja moraju biti zaključene u pismenoj formi. Ovaj zakon kaže da nedostatak pismene forme takvih ugovora ima za posljedicu njegovu ništavost. Međutim, ova odredba zakona je nedovoljna u odnosu na postojeće zakonodavstvo iz ove oblasti. Prometu nekretnina je reguliran posebnim zakonskim propisom a to je Zakon o prometu nepokretnosti koji je preuzet od bivše SFRJ. Ovaj zakon je pretrpio mnoge izmjene ali krucijalna izmjena zakona je bila kada je ovim zakonom propisano da potpisi ugovarača na ugovoru koji su sačinjeni u pisanoj formi moraju biti ovjereni kod nadležnog organa a to je tada bio sud.(član 9 Zakona) Do te izmjene zakon je dozvoljavao zaključenje ugovora o kupoprodaji u pisanoj formi gdje su umjesto potpisa mogli biti 2 svjedoka. Ovo pravilo je važilo sve do donošenja Zakona o notarima kojim zakonom je propisano da ugovori koji se tiču prometa nepokretnosti moraju biti sačinjeni i obrađeni od strane notara. Ugovori o kupoprodaji prema današnjoj praski ne mogu proizvoditi pravno dejstvo ako ih nije sačinio notar. Postavlja se pitanje da li je zakon o notarima u tom dijelu ustavan. Ustavni sud BIH je te odredbe proglasio neustavnim ali je indikativno da već treća godina se ne implementira odluka ustavnog suda. Ukoliko bi se odluka ustavnog suda implenetirala to bi značilo da se ugovori mogu sačiniti i od strane notara kao i od strane drugih strana, s tim da se potpisi moraju ovjeriti kod ili notara ili nadležnih općina. Ima još jedno pravilo i izuzetak kada ugovor o kupoprodaji koji nije sačinjen u pisanoj formi proizvodi pravna dejstva. Zakon o obligacionim odnosima u svojoj odredbi člana 73 definiše „Ugovor za čije se zajključenje zahtjeva pismena forma smatra se punovažnim iako nije zaključen u toj formi ako su ugovorne strane izvršile u cjelosti ili u pretežnom dijelu obaveze koje iz njega nastaju.“ To znači da ugovor čija se forma traži u pisanom obliku ako nije zaključen ali su strane u cijelosti ili pretežnom dijelu ispunile obaveze, taj ugovor proizvodi pravna dejstva. S obzirom da sam u svojoj praksi imao ovakvih spornih slučajeva, postavilo se pitanje šta se podrazumijeva pod pretežnim dijelom izmirenja ugovorne obaveze. Pravna praksa je stala na stajalište da svako izmirenje obaveze preko 50 % se smatra izmirenjem u pretežnom dijelu. To obično se osporava u kupoprodajama stanova gdje se vrši udruživanje sredstava I gdje dolazi do određenih sporenja u smislu neizmirenja svojih obaveza od strane kupaca. Naime, kupci obično izmire veći dio obaveza, a manji dio ostaje neizmiren. Kada prodaavac ustane sa tužbom i traži raskid tok ugovora tada se upravo primjenjuje ovaj institut i obično ti tužbeni zahtjevi se okončavaju odbijajućim presudama.
Osim ove specifičnosti zakon o obligacionim odnosima propisuje i druge bitne uslove kojih se prodavac i kupac moraju pridržavati. U tom kontekstu zakon propisuje iz čega se sastoji ugovor o prodaji. Kao što smo naprijed naveli dva osnovna elementa ugovora su stvarkoja je i predmet ugovora i cijenakoja je drugi bitni element.
Zakon propisuje da stvar koja je predmet ugovora mora biti u pravnom prometu za prodaju svari čiji je promet ograničen važe posebni propisi. Zakon kaže da se prodaja može odnositi i na buduću stvar. Činjenica koja se tiče pravnog prometa određene stvari u pravnoj praksi veoma diskutabilna. Imamo stvari koje su van pravnog prometa i mi njih zovemo javno dobro.Zakon o stvarnim pravima je također rekao da nekretnine –javno dobro nisu u pravnom prometu. Javno dobro su npr. putevi, rijeke, korita, zaštićeni pejzaži i sl. Međutim danas se u praksi susrećemo sa ozbiljnim problemima kad su u pitanju javna dobra koja su formalno upisana u zemljišne knjige. Poznato nam je da ima stari i novu premjer. Stari premjer je neažuran i on je rađen u vrijeme kada tehnologija nije bila na niskom nivou. Imamo situacija gdje je određena nekretnina upisana u ZK kao put a u posjednovnom listu na licu mjesta je to ustvari okućnica ili njiva. Ako želite da uradite pravni promet i uspostavite bilo kakvo stvarno pravo vi to nećete moći učiniti zbog formalnog upisa. Međutim ako podnesete zahtjev općini pa zatražite da se utvrdi da to nije javno dobro dobit ćete negativan odgovor jer je članom 7 zakona o stvarnim pravima regulisano da će javno dobro biti regulirano posebnim zakonskim propisom.Smatram da organi uprave nisu u pravu jer se ovdje ne radi o javnom dobru već o formalnom upisu koje se mora upisivati prema izvještajima urbanista sačinjenih na licu mjesta. Ovaj problem će biti riješen u postupku harmonizacije koji je u toku jer se realizuje projekat harmonizacije koji u prevodu znači izjednačavanje ili usaglašavanje starog sa novim premjerom i uspostavom jedinstvene evidencije nekretnina.
Ovdje ćemo stati sa današnjim tekstom i objašnjenjem ugovora o poprodaji sa željom da ćemo u narednom tekstu ako Bog da zdravlja, nastaviti sa započetim pisanjem. Ono što mogu zaključiti jeste da je kupoprodaja od pamtivijeka bila najzastupljenija obligacija među ljudima i da vjerovatno uz tih razloga je svaki državni sistem posvetio posebnu pažnju u uređenju ove obligacionopravne oblasti. Zakon o obligacionim odnosima na koji se poziva je zakon preuzet od bivše SFRJ i ovaj zakon vjerovatno u narednih 100 godina neće pretrpjeti bitnije izmjene obzirom da instituti koji su uređeni ovim zakonom su primjenjivi u svim državnim uređenjima.
Autor: poduzetnice.ba
