Immobilien in Bosnien und Herzegowina

Das Recht der Ausländer auf den Erwerb der Liegenschaften in Bosnien und Herzegowina

Autor des Artikels: https://advokat-prnjavorac.com/rechtsanwalt/

Das Recht ausländischer sowohl der Privatpersonen als auch juristischer Personen auf Besitz von Immobilen in der Republik Bosnien und Herzegowina, Geschschäftstätigkeiten inter vivos (Kaufvertrag, Abkommen über Spenden, Abkommen über die Existenz u.s.w.) I Rechtsfragen causa mortis (Erbschaft) werden durch das Sachenrechtgesetz  der Föderation /Republik Srpska Bosnien und Herzegowinas bestimmt.

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Das Eigentumsrecht auf eine Immobilie erlangen Ausländer in Bosnien und Herzegowina durch die Bedingung der Reziprozität, ausgenommen wenn das Recht durch eine Erbschafts erlangt wird. Bezüglich der Erbschaft bestehen keine Begrenzungen für das Erlangen von Immobilien, es wird die Reziprozität vorausgesetzt. Die Liste der Länder mit denen keine Reziprozität besteht wird nach der Besprechung mit dem Auslandsministerium Bosnien und Herzegowinas, vom föderalen Justizministerium veröffentlicht und das jedes Jahr spätestens bis zum 31. Januar.

Ausländer, die keine bosnisch-herzegowinische Staatsbürgerschaft besitzen, werden nach diesem Recht nicht als Ausländer betrachtet, wenn sie in Bosninen und Herzwgowina geboren wurden oder ihre Nachfaren sind.

Bezüglich der ausländischen Privat- oder juristischen Personen sind keine Begrenzungen mehr gesetzt. Gleiche Vorschriften gelten für sowohl für Privatpersonen als auch für juristische Personen unabhängig davon ob diese Personen poteenzielle Investoren in Bosnien und Herzegowina sind oder nicht, ob sie dauerhaft wohnhaft in Bosnien und Herzegowina sind  oder nicht, was eine Neuigkeit im Bezug aud die früheren Vorschriften des Gesetzes dastellt. Jetzt hat des Gesetzesgeber Ausgleich von ausländischen Privat- und juristischen Personen mit Einheimischen auch außerhalb der Kategorie der ausländischen Investitionen in Bosnien und Herzegowina, was in jedem Fall eine Vorbereitung  für die EU-Integration dastellt.

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Die Reziprozität wird als einzige Voraussetzung für das Erlangen des Eigentumsrechts auf Immobilien angegeben, die erfüllt werden muss und dessen Exsistenz vermutet wird. Diese Bestimmung muss so verstanden werden, dass die Reziprozität nicht  in jeden Fall einzeln bewiesen werden muss, weil die Reziprozität vermutet wird und nach der Besprechung mit dem Auslandsministerium Bosnien und Herzegowinas, veröffentlicht das föderale Justizministerium jedes Jahr die Listen der Länder mit denen keine Reziprozitet besteht, was einen enormen Fortschritt zu bisherigen Regelungen dastellt.

Besondere Vorschriften sieht das Gesetz für diejenigen bosnich-herzegowinischen Staatbürger, die ihre Staatsbürgerschat verlohren haben, oder sie sind in Bosnien und Herzegowina geboren oder sie sind Nachfahren von bosnisch-herzegowinischen Staatsbürgern. Diese Gesetzesvorschrift bezweckt, dass bisherige Regelungen für „Ausländer“ vermieden werden, die eine enge Verbindung mit ihrer Heimet haben, was eine positive Option ist, besonderes, wenn man bedenkt, dass ein Großteil der Einwohner infolge des Krieges weltweit ausgewandert ist.

Unsere Anwaltskanzlei Prnjavorac berät und unterstützt ihre Mandanten in rechtlichen, finanziellen, steuerlichen und sonstigen Angelegenheiten hinsichtlich des Immobiliengeschäfts in Bosnien und Herzegowina, einschließlich Verfahren vor den zuständigen staatlichen Behörden von Bosnien und Herzegowina. Gute Kenntnisse des bosnisch-herzegowinischen Immobilienmarktes haben darüber hinaus zu erfolgreicher Mandantenbindung in allen Aspekten der Immobilieninvestition in Bosnien und Herzegowina beigetragen. Einige der Dienstleistungen, welche die Rechtsanwälte unserer Anwaltskanzlei im Bereich Immobilien anbieten, sind:

• Vollständige Rechtshilfe beim Verkauf, Kauf und Bau von Immobilien in Bosnien und Herzegowina.
• Beratung und Unterstützung bei der Verhandlungsführung und dem Abschluss von Vorverträgen und Kauf- und Pachtverträgen über Immobilien in Bosnien und Herzegowina.
• Vertretung in Rechtsangelegenheiten, deren Gegenstand die Übertragung oder der Erwerb von Eigentumsrecht oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien in Bosnien und Herzegowina ist.
• Vertretung des Verkäufers oder Käufers von Immobilien vor einem Notar, ohne Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina.
• Verfahren vor den zuständigen Ämtern für Liegenschaftskataster betreffend die Eintragung von Eigentumsrechten, Aufnahme, Eintragung, Verwertung und Löschung einer Hypothek auf Immobilien in Bosnien und Herzegowina.
• Erstellung von Rechtsgutachten und Berichten zu den jeweiligen Immobilien.
• Vertretung vor dem Grundbuchamt und der Steuerverwaltung in Bosnien und Herzegowina.
• Vertretung in Immobilienstreitigkeiten vor den Gerichten von Bosnien und Herzegowina.

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Das Recht der Ausländer auf den Erwerb der Liegenschaften in Bosnien und Herzegowina

Die Anwaltskanzlei Prnjavorac vertritt ausländische natürliche Personen und juristische Personen vor dem Notar, um für sie das Recht auf Erwerb von Immobilien in ganz Bosnien und Herzegowina ohne oder mit Anwesenheit des Mandanten in Bosnien und Herzegowina zu erwerben, sowie berät beim Erwerb von Immobilien in Bosnien und Herzegowina.

Eine ausländische natürliche Person kann das Eigentum an Immobilien in Bosnien und Herzegowina erwerben, wenn zwischen unseren Ländern Gegenseitigkeit besteht. D.h. wenn ein/e bosnisch-herzegowinische/r Staatsangehörige/r das Eigentum an Immobilien in Ihrem Land erwerben kann, können Sie in Bosnien und Herzegowina unter den gleichen Bedingungen das Eigentum an Immobilien erwerben.

Hier können Sie die Liste der Länder und die Erklärung für jedes Land zur Gegenseitigkeit und zum Erwerb von Eigentumsrechten in Bosnien und Herzegowina herunterladen.

In Übereinstimmung mit dem Gesetz über die Sachrechte der F Bosnien und Herzegowina und dem Gesetz über die Sachrechte der Serbischen Republik als völlige Neuheit im Recht der Föderation Bosnien und Herzegowina und der Entität Serbische Republik sowie im Recht der ehemaligen SFR Jugoslawien und Bosnien und Herzegowina, sind zum ersten Mal ausländische natürliche und juristische Personen uneingeschränkt gleichgestellt in Bezug auf den sachrechtlichen Modus mit eigenen Staatsangehörigen:

DAS RECHT AUSLÄNDISCHER PERSONEN
Artikel 15
Ausländergrunderwerb

(1) Die Bestimmungen dieses Gesetzes gelten auch für ausländische natürliche und juristische Personen, sofern gesetzlich oder durch ein internationales Abkommen nichts anderes bestimmt ist.

(2) Ausländische Personen erwerben das Eigentumsrecht an Immobilien in der Föderation / in der Serbischen Republik (Bosnien und Herzegowina) unter der Bedingung der Gegenseitigkeit, es sei denn, das Recht wird durch Erbschaft erworben, sofern gesetzlich oder durch internationale Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist. Gegenseitigkeit wird angenommen. Die Liste der Länder, mit denen es keine Gegenseitigkeit gibt, wird vom Föderalen Justizministerium mit der zuvor eingehenden Stellungnahme des Außenministeriums von Bosnien und Herzegowina spätestens am 31. Januar eines jeden Jahres veröffentlicht.

(3) Ausländische Personen, welche die bosnisch-herzegowinische Staatsangehörigkeit nicht besitzen, gelten nach diesem Gesetz nicht als ausländische Personen, wenn sie in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder deren Nachkommen sind.

Kommentar zu Artikel 15 Absatz 1: Dieser Absatz unterwirft ausländische natürliche und juristische Personen demselben sachrechtlichen Modus wie inländische Personen.

Kommentar zu Artikel 15 Absatz 2: Für ausländische juristische und natürliche Personen gelten keine Beschränkungen. Identische Regeln gelten sowohl für natürliche als auch für juristische Personen, unabhängig davon, ob diese Personen die Rolle eines potenziellen Investors in der Föderation BiH haben oder nicht, ob sie ihren ständigen Wohnsitz in Bosnien und Herzegowina haben oder nicht, was in Bezug auf die Bestimmungen der Artikel 87-92 Gesetz über eigentumsrechtliche Beziehungen eine Neuheit darstellt. Jetzt behandelt der Gesetzgeber ausländische natürliche und juristische Personen und inländische Personen auch außerhalb der Kategorie ausländischer Investitionen in Bosnien und Herzegowina gleichermaßen, was sicherlich eine Form der Vorbereitung auf die EU-Integration darstellt. Die Gegenseitigkeit wird als einzige Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an Immobilien angeführt, die erfüllt sein muss und deren Existenz vermutet wird. Diese Bestimmung sollte dahingehend ausgelegt werden, sodass die Gegenseitigkeit in keinem Fall nachgewiesen werden muss, da die Gegenseitigkeit vermutet wird, und das Föderale Justizministerium veröffentlicht mit der zuvor eingehenden Stellungnahme des Außenministeriums von Bosnien und Herzegowina eine Liste der Länder, mit denen es keine Gegenseitigkeit gibt. Dies ist sicherlich eine enorme Verbesserung gegenüber früheren Lösungen.

Kommentar zu Artikel 15 Absatz 3: Das Gesetz sieht besondere Regeln für bosnisch-herzegowinische Staatsangehörige vor, die ihre Staatsangehörigkeit verloren haben oder in Bosnien und Herzegowina geboren wurden oder Nachkommen von Bürgern von Bosnien und Herzegowina sind. Diese gesetzliche Bestimmung zielt darauf ab, frühere Lösungen für “Ausländer” zu vermeiden, die eine enge Beziehung zu ihrem Heimatland haben. Dies ist ein positiver Einsatz, insbesondere wenn wir berücksichtigen, dass während des Krieges ein großer Teil der Bevölkerung auf der ganzen Welt vertrieben wurde.

Artikel 16
Beschränkungen beim Erwerb von Eigentum

(1) Eine ausländische Person darf nicht Eigentümer von Immobilien in einem Gebiet sein, das zum Schutz der Interessen und der Sicherheit der Föderation gesetzlich zum Gebiet erklärt wurde, in dem ausländische Personen kein Eigentumsrecht haben können.

(2) Hat eine ausländische Person das Eigentumsrecht an Immobilie erworben, bevor das Gebiet, auf dem die Immobilie liegt, zum im Absatz 1 dieses Artikels genannten Gebiet erklärt wurde, so erlischt das Eigentumsrecht an dieser Immobilie und die ausländische Person hat Anspruch auf Entschädigung gemäß den Enteignungsvorschriften.

Kommentar zu Artikel 16 Absatz 1: Diese Bestimmung sieht die Möglichkeit vor, das Recht von Ausländern auf den Erwerb von Immobilien in der Föderation Bosnien und Herzegowina einzuschränken, und weicht damit von der allgemeinen Regel im Artikel 15 Gesetz über die Sachrechte der FBiH ab . Einschränkungen beziehen sich auf die Möglichkeit, Ausländern den Erwerb von Immobilien in einem bestimmten Bereich der Föderation Bosnien und Herzegowina zu untersagen. Eine solche Möglichkeit, obwohl nicht ausdrücklich vorgesehen, findet sich derzeit in den positiven Rechtsvorschriften der Föderation von Bosnien und Herzegowina im Gesetz über landwirtschaftlichen Boden der FBiH (Artikel 7, 99).

Kommentar zu Artikel 16 Absatz 2: Diese Bestimmung regelt die praktische Situation, in der eine ausländische natürliche oder juristische Person Immobilien auf dem Gebiet der FBiH erworben hat und dann ein bestimmtes Gebiet zum sogenannten “verbotenen” Gebiet erklärt wurde. Bei dieser Bestimmung handelt es sich de facto um den Entzug der Eigentumsrechte allen ausländischen natürlichen und juristischen Personen in einem bestimmten Gebiet.

Land Bücher Bosnien und Herzegowina

Einträge von Gerichtsurteilen im Grundbuch, Eintragungen in das Land der Veränderungen auf dem Vertrag der ausgeführten Transaktion von Immobilien basierte Register, wobei aus der Dokumentation vom Lande Bücher, die Durchführung der Verfahren, durch das Gesetz über Land Books gegründet.

Die langjährige juristische und fachliche Ausbildung, Berufserfahrung und Erfolge sind die Grundlage für die Überzeugung, dass in Deutschland eine besondere Qualität des beruflichen Engagements erreicht wurde die folgenden Rechtsgebiete:

Frage: Wie wird das Eigentumsrecht in Bosnien und Herzegowina erworben?
Rechtsanwalt: Der Kaufvertrag erwirbt nicht automatisch das Eigentumsrecht an den Immobilien in Bosnien und Herzegowina. Es ist notwendig, Ihr Recht im Grundbuch einzutragen. Daher ist es notwendig, dass Sie nach jedem Kauf Ihrer Immobilie und nach der Zahlung der Grundsteuer Ihre Anträge auf Eintragung in das Grundbuch einreichen. Den Antrag sollte an das Grundbuchamt beim Gemeindegericht in Bosnien und Herzegowina eingereicht werden, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet, die Kaufgegenstand ist. Mit der Eintragung wird der Käufer zum Grundbuchbesitzer.

Frage: Wo liegt der Unterschied zwischen einer Besitzurkunde und einer Eigentumsurkunde in Bosnien und Herzegowina?
Rechtsanwalt: Die Besitzurkunde wird vom Grundbuchamt ausgestellt, und die Eigentumsurkunde wird vom Kataster ausgestellt. Die Eigentumsurkunde beweist weder das Eigentum noch ein anderes Recht an der Immobilie, und auf dieser Grundlage gestattet das Grundbuchamt des zuständigen Gerichts die Eintragung der Immobilie in das Grundbuch nicht. Es ist wichtig, diesen Umstand beim Kauf von Immobilien und bei der Vorlage von Dokumenten durch den Verkäufer zu berücksichtigen.

Frage: Wie wird die Eintragung im Grundbuch in Bosnien und Herzegowina durchgeführt?
Rechtsanwalt: Für die Eintragung im Grundbuch sowie im KPU (Register der hinterlegten Verträge) ist Folgendes beizufügen: – Antrag auf Eintragung. – Beweisdokumentation, auf welcher der Antrag basiert, d.h. die Grundlage für den Erwerb des tatsächlichen Rechts. diese Dokumentation ist für die Eintragung eines Eigentümerwechsels erforderlich. – Nachweis, dass die Gerichtsgebühr entrichtet wurde. -Die Entscheidung der Steuerverwaltung über die Festsetzung der Grunderwerbsteuer (bei der Eintragung von Gebäuden ist erforderlich, eine Bau- und Nutzungsgenehmigung beizufügen). Bei der Eintragung von Wohn- und Geschäftsgebäuden im KPU muss ein PS-Formular (Formular über Wohnungsdaten) beigefügt werden. Die Eintragung in das Grundbuch ist nur mit Zustimmung der Person zulässig, die zum Zeitpunkt der Antragsstellung als Inhaber des Eigentumsrechts oder eines anderen übertragenen tatsächlichen Rechts im Grundbuch eingetragen war. Daher muss diese Genehmigung ein Bestandteil der Beweisdokumentation sein, unabhängig davon, ob die Zustimmung Vertragsbestandteil ist oder anschließend in der gesetzlich vorgeschriebenen Form eingereicht wird.

Frage: Was ist vor dem Kauf von Immobilien in Bosnien und Herzegowina zu tun?
Rechtsanwalt: Sie müssen den Grundbuchstatus ermitteln bzw. belegen, dass das Grundstück, für das die Eigentumsübertragung beantragt wird, und der Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Daher muss sich die Partei (der Käufer) unter Kenntnis der Nummer des Flurstücks an das Grundbuchamt wenden und einen Grundbuchauszug anfordern, der alle Informationen zu einer bestimmten Immobilie enthält, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Aus dem Grundbuchauszug ist ersichtlich, wem die Immobilie gehört, ob die Immobilie einen oder mehrere Eigentümer hat, ob sie mit einer Hypothek oder anderweitig belastet ist. Nach Zahlung der Gebühr können alle Personen Einsicht in den Zustand einer bestimmten Immobilie nehmen, bzw. einen Grundbuchauszug ausstellen lassen. Der Grundbuchauszug ist der einzige Nachweis über das Eigentum über Ihre Immobilie oder über ein anderes Recht, das Gegenstand der Eintragung im Grundbuch in Bosnien und Herzegowina sein kann. Grundbuchauszüge haben den Status und die Beweiskraft öffentlicher Urkunden.

Frage: Was ist der erste Schritt beim Kauf von Immobilien in Bosnien und Herzegowina?
Rechtsanwalt: Vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollte der erste Schritt darin bestehen, den Grundbuchauszug zu überprüfen. Für Käufer ist es wichtig zu wissen, ob die Immobilie belastet sei, wie groß die Wohnungsfläche ist, ob eine oder mehrere Personen Eigentümer sind usw. Andererseits sollte der Verkäufer verfügbar sein, um Transparenz und Einsicht in den Grundbuchauszug zu gewährleisten. Es ist wichtig, dass der Käufer mit dem aktuellen Zustand der Immobilie vertraut ist, um die Verkaufsbedingungen und deren Merkmale zu kennen. Beispielsweise, die Kenntnis des Eigentumsanteils des Miteigentümers kann für den Kauf- und Verkaufsprozess wichtig sein. Z.B. Wenn es zwei Eigentümer gibt, ist es wichtig, dass beide Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Beide müssen bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags anwesend sein und ihre schriftliche Zustimmung geben oder eine notariell beglaubigte Vollmacht für den Verkauf von Immobilien vorlegen.

Der Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt für jeden Kauf und Verkauf von Immobilien und der einzige Nachweis des Eigentums.

Frage: Was ist das Ziel von Grundbuchreformen in Bosnien und Herzegowina?
Rechtsanwalt: Ziel der Grundbuchreform in Bosnien und Herzegowina ist es, ein effizientes Grundverwaltungssystem zu schaffen und die Entwicklung eines effizienteren Immobilienmarktes zu fördern. Die Reform beinhaltet die Harmonisierung der Daten im Kataster und Grundbuch, die Computerisierung des Grundbuchs, die Implementierung beider Systeme und die Verbesserung der Beziehungen zu den Nutzern. Ziel der Umsetzung dieser Reform ist die einfachere und schnellere Umsetzung der individuellen Registrierung des Eigentums in den Grundbuchämtern der Gemeindegerichte und die Standardisierung der Formulare im Grundbuchverfahren. Bei der Einreichung einzelner Vorschläge für die Eintragung erhalten die Parteien genaue Anweisungen zum ordnungsgemäßen Ausfüllen der Formulare, was auch den Prozess der einzelnen Eintragungen beschleunigt.

Frage: Was beinhaltet der Grundbuchauszug in Bosnien und Herzegowina?
Rechtsanwalt: Der Grundbuchauszug in Bosnien und Herzegowina besteht aus drei Teilen

1. Blatt A – Eigentumsurkunde oder Gutbestandsblatt, in dem die Liegenschaft eingetragen ist, d.h. ihre Hauptmerkmale – Katasternummer, Name, Fläche, Anzahl der Stockwerke, Anfertigung usw.

2. Blatt B – Eigentumsblatt, in dem der Eigentümer der Liegenschaft eingetragen ist. Des Weiteren sind alle etwaigen Beschränkungen eingetragen, die diese Personen betreffen, wie Minderjährigkeit, aber auch allfällige einzelne Miteigentümer betreffende Belastungs- und Veräußerungsverbote.

3. Blatt C – Frachtbrief, aus dem hervorgeht, ob die Liegenschaft durch die Rechte Dritter belastet ist. Z.B. durch Hypothek, Vorkaufsrecht, Anmietung oder Anpachtung, Rückkauf, Konzession und ob es Vollstreckung oder Siegel gibt.

Ich bin deutscher Staatsangehöriger und möchte Immobilien in Bosnien und Herzegowina kaufen, ist das möglich?

Ja, in Bosnien und Herzegowina können Sie als deutscher Staatsangehöriger uneingeschränkt Eigentum an Immobilien erwerben.

Wie erwerben Ausländer das Eigentumsrecht in Bosnien und Herzegowina?

Durch den Kaufvertrag erwerben die Ausländer nicht automatisch das Eigentumsrecht an den Immobilien in Bosnien und Herzegowina. Es ist notwendig, Ihr Recht im Grundbuch einzutragen. Daher ist es notwendig, dass Sie nach jedem Kauf Ihrer Immobilie und nach der Zahlung der Grundsteuer Ihre Anträge auf Eintragung in das Grundbuch einreichen. Den Antrag sollte an das Grundbuchamt beim Gemeindegericht in Bosnien und Herzegowina eingereicht werden, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet, die Kaufgegenstand ist. Mit der Eintragung wird der Käufer zum Grundbuchbesitzer.

Wie wird das Eigentumsrecht in Bosnien und Herzegowina erworben?

Der Kaufvertrag erwirbt nicht automatisch das Eigentumsrecht an den Immobilien in Bosnien und Herzegowina. Es ist notwendig, Ihr Recht im Grundbuch einzutragen. Daher ist es notwendig, dass Sie nach jedem Kauf Ihrer Immobilie und nach der Zahlung der Grundsteuer Ihre Anträge auf Eintragung in das Grundbuch einreichen. Den Antrag sollte an das Grundbuchamt beim Gemeindegericht in Bosnien und Herzegowina eingereicht werden, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet, die Kaufgegenstand ist. Mit der Eintragung wird der Käufer zum Grundbuchbesitzer.

 

24.01.2022